Artikeln är tidigare publicerad i Fastighetsnytt nummer 6, 2017.
Kommunernas planläggning av mark går emot grundlagen, enligt Hans Lind, professor i fastighetsekonomi. Han får visst medhåll av bostadsministern medan SKL:s förbundsjurist påminner om konkurrenslagstiftningen.
Markbrist och markpris är två vanliga inslag i debatten om bostadsbyggandet. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, tar nu vidare diskussionen till nästa nivå genom att påpeka att kommunernas planläggning av mark strider mot följande paragraf i grundlagen:
”Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd ska vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa.
Lagen stiftar att det allmänna ska trygga rätten till bostad och Hans Lind tycker därför att politikerna i riksdagen ska börja ta uppdraget på större allvar genom att tillgängliggöra billigare byggmark.
– Är det inte uppenbart att staten och kommunerna bryter mot lagen när en småhustomt utanför storstaden kostar 2–3 miljoner kronor? Värdet på jord- och skogsbruksmark ligger på omkring 50 000 kronor, vilket innebär att en sådan tomt får kosta högst en halv miljon kronor, annars har man inte skött sig.
Hans Lind säger att kommunerna skapar utbudsbrist med sitt markmonopol och han får visst medhåll av bostadsministern.
– Jag tycker att det är alldeles uppenbart att man utnyttjar sitt markinnehav för att dra in så mycket pengar som möjligt till kommunen snarare än att bygga bostäder med rimliga hyresnivåer, säger Peter Eriksson (MP).
”Marknaden styr prissättningen”
Men Olof Moberg, förbundsjurist på Sveriges kommuner och landsting, är mån om att det nuvarande systemet inte får rubbas.
– Det finns konkurrensregler som gör det svårt för kommunen att sälja mark för 500 000 kronor, som privata markägare tar 2 miljoner för. Markpriser styrs av marknaden och bruksvärdessystemet.
Det innebär också att kommuner inte får sälja mark under marknadsvärdet, enligt kommunallagen och EU:s statsstödsregler. Lagar som ska hjälpa till att motverka korruption och olika missförhållanden.
– Offentliga aktörer får inte gynna enskilda parter och marknaden styr prissättningen som kommunen har att följa, säger Erik Pelling (S), ordförande i mark- och exploateringsutskottet i Uppsala.
Markpriserna i Stockholm ligger på cirka 27 000–40 000 kronor per kvadratmeter och Olof Moberg sticker inte under stol med att problemet är störst i huvudstaden och att kontrasterna är stora beroende på var i landet man befinner sig.
– Det finns även kommuner som är beroende av privata markexploatörer och skänker bort mark gratis till bolag som vill bygga bostäder.
I Umeå tar kommunen som mest 2 100 kronor per kvadratmeter bruttoarea för marken, medan Malmö tar mellan 1 800–7 000 kronor.
– Vi måste förhålla oss till lagstiftningen om marknadspriser för att inte förskingra skattemedel, säger Stina Sjöblom, mark- och exploateringschef i Umeå.
Så hänger kostnaderna ihop
Bostadsminister Peter Eriksson säger att de stora skillnaderna beror på att storstäderna äger mest mark och måste se över sina kriterier.
– De måste styra om markpolitiken och börja bygga fler billiga bostäder. Vi måste bygga städer och bostäder åt alla. Jag har träffat flera byggföretag i Stockholm som vill göra det, men inte får chansen. Utmaningen består av att redan i markanvisningen ställa krav på bostäder med lägre hyra.
Boverkets bostadsmarknadsenkät från i fjol visar att alla Sveriges kommuner äger byggbar mark och att minst 171 kommuner planerar att köpa mark för att bygga bostäder. Samtidigt visar SCB:s statistik att 54 procent av dagens hyreshushåll skulle behöva spendera 40 procent av sin inkomst för att ha råd med en genomsnittligt prissatt nyproducerad hyreslägenhet på 60 kvadratmeter.
– Nya bostäder kan sällan efterfrågas av dem med minst tillgångar. Problemet för många kommuner är att billiga hyresrätter sänker markpriset och det är en svår ekvation, säger Olof Moberg.
Samtidigt kan kommunerna inte börja pumpa ut en massa pengar enbart för att bygga billiga lägenheter heller.
– Byggbolagen skulle ändå kräva marknadspris. De skulle inte bygga fler lägenheter, utan tjäna mer pengar.
Markmonopolet styr
För att få fram prisvärda bostäder behövs mark med byggrätter, enligt Hans Lind. Han säger att kommunens planmonopol i praktiken innebär att människor som redan har en bra bostad bestämmer antalet byggrätter på kommunal mark.
– Detta utbud styrs helt av staten och kommunen. Den byggbara marken begränsas genom ett omfattande regelverk enbart för att skydda olika intressen.
Peter Eriksson säger att det först och främst handlar om kommunalt ansvar.
– Markpolitiken och markanvisningarna avgör vad som byggs.
Borde ansvarsfördelningen mellan staten och kommunerna ses över?
– Jag jobbar hellre med att ge morötter, men ibland måste man ställa krav också. Vi måste börja prata om problemet och bygga bostäder åt alla. Det går om den politiska viljan finns.
Teresa Ahola